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城市更新

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2020 年 10 月中國共產黨第十九屆中央委員會第五次全體會議審議通過了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》,明確提出實施城市更新行動。" 實施城市更新行動 " 首次寫入我國五年規劃," 十四五 " 時期以及未來一段時間,城市更新的重要性提到了前所未有的高度,相關政策也進入密集出臺期。本專題梳理 2021 年初以來中央及地方出臺的城市更新相關政策,總結上半年中央層面及地方層面城市更新政策特點,并對重點政策進行解讀,通過政策方向挖掘未來城市更新業務機遇,為城市更新服務商的業務布局提供參考。

中央加快實施城市更新行動推動 " 十四五 " 老舊小區改造
3 月 4 日 -3 月 5 日,全國政協十三屆四次會議和十三屆全國人大四次會議相繼召開,政府工作報告提出," 十四五 " 時期要 " 實施城市更新行動,完善住房市場體系和住房保障體系,提升城鎮化發展質量 "。隨后,4 月 13 日發布的《2021 年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》中再次強調要實施城市更新行動,加快推進老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等改造,重點任務進一步確定了 " 三區一村 " 的城市更新方向。5 月 11 日,住建部公布《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單(第三批)》,總結了各地在動員居民參與、改造項目生成、金融支持、市場力量參與等 7 個方面的可復制政策機制,供各地方學習與參考,有助于更好的推動城鎮老舊小區改造工作。
3 月 12 日,《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和 2035 年遠景目標綱要》發布,提出要實施城市更新行動,推動城市空間結構優化和品質提升," 十四五 " 期間要完成 2000 年底前建成的 21.9 萬個城鎮老舊小區改造。
4 月 13 日,國家發展和改革委員會發布《2021 年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》,明確提出要實施城市更新行動。其中,2021 年老舊小區的改造規模將超過 5 萬個,高出去年近四成,改造力度較大。
2020 年下半年以來,中央在重大會議、文件中多次提到實施城市更新行動,可以看出城市更新在我國新型城鎮化進程中的重要地位。特別是 " 十四五 " 時期老舊小區的改造存在大量的市場機會。據此前公開數據顯示,截至 2019 年,全國共有老舊小區近 16 萬個,涉及居民超過 4200 萬戶,建筑面積約為 40 億平方米,投資總額可達 4 萬億元,如改造期為五年,每年可新增投資約 8000 億元以上。如果按照規劃綱要提出的 21.9 萬個老舊小區改造體量,那拉動的投資將更加巨大。
發展前景
整體來看,2021 年初以來,在中央城市更新戰略方向之下,我國各地進入城市更新的快速發展期,但由于不同城市的發展程度不同,規劃定位不同,各地對于城市更新的頂層設計和實施細則都有較大區別。具體到土地政策、審批流程、主管機構、實施方式也都存在明顯差異。各地政策的推進情況將直接影響到城市更新的發展速度與規模。
未來,城市更新政策將呈現出三大趨勢。第一,出臺城市更新政策的城市仍將不斷增多,特別是一二線城市,政策的出臺將首先集中在京津冀、長三角、珠三角、成渝等城市群;第二,模式分化,但整體更加強調市場化運作,南方城市城市更新普遍市場化程度更高;第三,規劃、土地、資金等支持性政策更加落地,部分城市力度較大,為房企參與城市綜合開發運營提供了新的契機。
政策風口之下,對市場主體的發展影響深遠!雖然不同的城市城市更新實施模式差異較大,企業能夠參與的程度也不一樣。但無論哪種模式,都將釋放巨大的投資空間。目前,在二級開發領域具備強大優勢的房地產開發企業已經成為參與城市更新的重要力量,多數品牌房企結合自身的資源及能力優勢已不同程度進入城市更新領域。而從過去的實踐來看,廣東省的三舊改造讓深度參與其中的房地產企業實現了自身價值增長與城市復興的共贏。在這一輪的政策風口之下,具備集團產業資源、資金優勢、商業運營能力、物業服務能力的企業,更應該積極開展不同類別的城市更新業務,實現既有業務與城市更新業務的緊密互動。
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